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マンションを相続した場合の相続税評価
- 最終更新日：2025年2月27日
１ 相続税申告における不動産の評価について
相続税は、相続財産を取得した方が、その取得した財産の価額に応じて支払うべき税額を算出することになります。
相続税を計算するには、相続財産の価値、すなわち相続財産評価額を調査し、算定する必要があります。
マンションを相続した場合も、このマンションの相続税評価を算出しなければなりません。
２ マンションの権利関係
⑴ マンションにお住いの方は、建物の一部だけを所有しているようにも思えますが、実際は、土地の上に建物が建っているので、建物の評価だけではなく、土地の評価も必要になります。
⑵ マンションは、建物について専有部分と共用部分があり、土地については敷地利用権があります。
建物内の独立した一室を専有部分といい、この一室を所有する権利を区分所有権といいます。
また、専有部分以外の廊下やエレベーターなどは共用部分といい、区分所有者で共有しています。
土地を所有する権利は敷地利用権といい、この敷地利用権も区分所有者で共有しています。
３ マンションの相続税評価額
⑴ 土地（宅地）の評価について
宅地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。
大まかに分類すると、市街地にある宅地は路線価方式、市街地から離れた宅地は倍率方式で評価されることが多いです。
ア 路線価方式
路線価は、毎年７月に国税庁が発表する路線価図で確認できます。
路線価の計算式は、「路線価 ×補正率・加算率 × 地積」です。
補正率・加算率を乗じることで、土地の形や使用条件などで路線価を調整しています。
具体的には、道路に対して土地の奥行が短かったり長かったりする場合、道路に接している間口が狭い場合、間口に比べて奥行が長すぎる場合、土地の形がいびつな場合などは、原則として宅地の評価額は下がります。
他方、２つ以上の道路に接している場合は、基本的に評価額が上がります。
土地の形状によっては、路線価評価を算出するだけでも高度な専門性が必要になります。
イ 倍率方式
都市郊外の地域で路線価が定められていない地域で採用される方式です。
対象土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた倍率を掛けて評価額を計算する方式です。
倍率方式による計算式は、「固定資産税評価額 × 倍率」です。
ウ マンションの土地分の相続税評価額
マンションの敷地部分の相続税評価額は、マンションの敷地全体の評価額を、敷地権割合で按分した金額です。
⑵ 建物の評価について
固定資産税評価額がそのまま評価額となります。
立地は評価額に影響しませんので、この点は土地の評価と異なります。
マンションは専有部分の固定資産税評価額がそのまま評価額となります。
４ マンションの評価額についての法改正
令和６年１月の法改正により、マンションの相続税評価は、以下の流れで考えていく必要が生じました。
まず、①今までの方法によるマンション評価額を算出し、②その後で区分所有補正率を算出して、③土地と建物ごとにマンション評価額に区分所有補正率を乗じることになります。
